Esecuzione immobiliare: che significa?
Si parla di procedura di esecuzione immobiliare quando, a seguito del mancato pagamento di una certa somma, fattura, o altro titolo, il debitore non provvede ad onorare il suo debito nei confronti del creditore. Quest’ultimo, pertanto, per ottenere quanto gli spetta di diritto, si rivolge prima al giudice competente, per la firma del decreto ingiuntivo, cioè un ordine al debitore di adempiere l’obbligazione assunta (ad esempio, il pagamento di una somma di denaro o la consegna di una cosa mobile determinata) entro un determinato periodo di tempo (normalmente 40 giorni).
A questo punto, deve far notificare l’ atto di precetto presso il domicilio del debitore, con il quale avverte ed intima il debitore stesso di saldare il suo debito entro 10 giorni dalla notifica, pena l’esecutività del titolo entro 90 giorni dal precetto (in pratica, esecutività significa che si attiva la procedura per vendere l’immobile all’asta, senza ulteriori avvisi).
In parole semplici, l’atto di precetto è una comunicazione ufficiale e formale di preavviso di esecuzione immobiliare, mediante la quale il debitore viene informato dell’inizio della procedura esecutiva entro 10 giorni dalla notifica, se non provvederà a pagare quanto da lui dovuto. Inoltre, viene messo a conoscenza delle modalità attraverso le quali è possibile comunque rimediare e sanare il debito, interrompendo così la procedura espropriativa.
La procedura esecutiva immobiliare ha ad oggetto il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto e di superficie (se ne parla quando il proprietario di un suolo concede ad un altro soggetto il diritto di costruirci un edificio sopra attribuendogli la proprietà separata dell’edificio) su beni immobili. Nel corso della medesima procedura esecutiva possono essere espropriati, oltre all’immobile, anche le sue pertinenze (come la cantina o il solaio), i suoi frutti pendenti (ad esempio, le mele dell’albero di melo) e i mobili che lo arredano (il letto, il comò, la libreria).
Se, quindi, il debitore, dopo aver ricevuto l’atto di precetto, continua a non voler o non poter pagare il suo debito, il creditore, dopo 45 giorni, può richiedere la trascrizione dell’atto di pignoramento dell’immobile e pignorare in tal modo i beni immobili posseduti del debitore, per la somma che serve a coprire il debito, gli interessi e le spese legali: il pignoramento, quindi, è l’atto con cui si dà inizio all’esecuzione vera e propria.
Ulteriore precisazione: il creditore che vanti un’ipoteca su un bene non può procedere con il pignoramento di altri immobili se non ha prima espropriato quello ipotecato. Si ricorda che l’ipoteca è una forma di garanzia per il creditore che serve, non a caso, a tutelarlo in caso di insolvenza. A conferma di ciò, la legge dice anche che se il creditore estende il pignoramento anche a immobili non pignorati, il giudice può ridurlo oppure sospendere la vendita del bene non ipotecato finché non sia stato venduto quello interessato dalla garanzia.
Che cos’è il pignoramento?
Come detto, il pignoramento è l’atto con il quale si apre l’espropriazione immobiliare: in tale atto vanno indicati esattamente l’immobile ipotecato e i beni e i diritti immobiliari che si vogliono sottoporre a esecuzione, ingiungendo al debitore di non sottrarre i beni alla garanzia dell’adempimento.
Subito dopo la notifica del pignoramento, l’ufficiale giudiziario o lo stesso creditore pignorante consegnano copia autentica dell’atto presso la conservatoria dei registri immobiliari affinché venga trascritto, a fini pubblicitari, il pignoramento dell’immobile interessato. Una nota di trascrizione viene restituita al depositante.
L’ufficiale giudiziario, dopo aver eseguito l’ultima notifica, consegna senza ritardo al creditore l’originale dell’atto di pignoramento e la nota di trascrizione (l’atto che limita la circolazione e la disponibilità del bene).
Il creditore, quindi, provvede a depositarli in copia conforme presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione competente per territorio insieme alla nota di iscrizione a ruolo e alle copie conformi del titolo esecutivo e del precetto. A tal proposito, si ricorda che il deposito deve avvenire entro quindici giorni, pena perdita di efficacia del pignoramento. A questo punto, il cancelliere, forma il fascicolo dell’esecuzione.
Che fine fanno i beni pignorati?
Con il pignoramento il debitore diviene Custode dell’immobile e di tutte le pertinenze e dei frutti interessati, ma non ha alcun diritto a ricevere, per quest’attività, un compenso. Il giudice può, comunque, su istanza del creditore procedente o di uno intervenuto successivamente e dopo aver sentito il debitore, nominare come custode una persona diversa se l’immobile non è occupato dal debitore stesso.
Qual è il compito del custode? Egli deve rispettare una serie di obblighi e di divieti: è tenuto, infatti, all’obbligo del rendiconto, un documento in cui vengono indicati analiticamente i risultati della gestione e non può locare il bene immobile pignorato, salvo apposita autorizzazione del giudice. Nel caso in cui non rispetti tali prescrizioni, il giudice provvede alla sua sostituzione.
Come avviene la vendita?
Una volta decorso il termine di dieci giorni dal pignoramento, il creditore procedente può fare istanza di vendita dell’immobile pignorato.
La vendita forzata ha lo scopo di trasformare i beni pignorati in denaro liquido e, una volta autorizzata, viene fatta l’asta. In quest’ultimo caso, chi è interessato all’acquisto può fare un’offerta in busta chiusa al giudice la quale, tuttavia, non può essere accolta se perviene oltre il termine stabilito o se è inferiore rispetto al prezzo stabilito, infine, se l’offerente non presta cauzione.
Il ricavato dalla vendita viene distribuito tra i creditori, con precedenza dei creditori privilegiati ed ipotecari.
Come viene distribuito il ricavato della vendita?
Se il creditore procedente è uno solo, il giudice dell’esecuzione dispone il pagamento di quanto ad esso spettante a titolo di capitale, spese e interessi, sentito il debitore.
Nel caso, invece, in cui oltre al creditore procedente vi siano altri creditori intervenuti, il giudice provvede a distribuire la somma ricavata ripartendola proporzionalmente tra tutti i creditori.
Il residuo viene consegnato al debitore o al terzo che ha subito l’espropriazione.